جوانب مثبت و منفی استراتژی املاک و مستغلات خرید و نگهدار

وارن بوفه یک بار گفت ، "دوره برگزاری مورد علاقه ما برای همیشه است."برای بسیاری از سرمایه گذاران ، مسیر ثروت بلند مدت خرید و نگه داشتن املاک و مستغلات است.

در این مقاله ، ما خرید و نگه داشتن املاک و مستغلات ، جوانب مثبت و منفی را در نظر خواهیم گرفت و نکاتی که ممکن است به شما در افزایش بازده احتمالی کمک کند.

• املاک و مستغلات خرید و نگهدارنده خریداری ، اجاره و برای مدت زمان طولانی برگزار می شود.
• مزایای خرید و نگه داشتن املاک و مستغلات ممکن است شامل درآمد مکرر اجاره ، قدردانی از املاک بلند مدت ، مزایای مالیاتی و پرچین در برابر تورم باشد.
• خطرات املاک و مستغلات خرید و نگهدارنده را می توان با استخدام یک مدیر املاک برای مقابله با مستاجران و حفظ ملک و تجزیه و تحلیل روند بازار املاک به حداقل برساند.
• سرمایه گذاری در بازارهای کوچکتر ، به طور منظم افزایش اجاره و با استفاده از اهرم ممکن است بازده را افزایش دهد.

املاک و مستغلات خرید و نگهدارنده چیست؟

"Buy and Hold" استراتژی است که توسط سرمایه گذاران املاک و مستغلات به دنبال تولید درآمد مکرر اجاره و ایجاد ثروت در دراز مدت است. با املاک و مستغلات خرید و نگهدارنده ، یک سرمایه گذار به طور معمول یک ملک اجاره ای را خریداری می کند ، آن را به مدت 5 سال یا بیشتر نگه می دارد ، و پس از آن زمان مناسب است و یا می فروشد. این کار اغلب در کنار استراتژی های کوتاه مدت ، مانند رفع و ویژگی های چرخاندن انجام می شود.

برخی از سرمایه گذاران املاک و مستغلات خرید و نگهداری به ندرت می فروشند. به عنوان مثال ، املاک و مستغلات خرید و نگهدارنده نیز می تواند به عنوان بخشی از روش سرمایه گذاری BRRRR استفاده شود. یک سرمایه گذار به جای فروش ملک ، یک سرمایه گذار را برای بیرون کشیدن سهام از یک خانه برای خرید دیگری انجام می دهد. یک سرمایه گذار پس از افزایش صبر و حوصله برای افزایش ارزش بازار ، یک سرمایه گذار را برای افزایش سرمایه برای یک سرمایه گذاری سرمایه گذاری در نقدی سوم انجام می دهد.

همانطور که Forbes اخیراً گزارش داده است: "خرید نکنید و بفروشید ، فقط بخرید" یک استراتژی مؤثر در سرمایه گذاری در املاک و مستغلات است که هر کسی می تواند برای شروع سرمایه گذاری در املاک و مستغلات استفاده کند.

مزایای املاک و مستغلات خرید و نگهدار

سرمایه گذاری در املاک و مستغلات خرید و نگهدارنده می تواند شبیه به داشتن یک سهام آبی و سود سهام با پرداخت سود سهام باشد. با این حال ، املاک و مستغلات به طور معمول در معرض نوسانات بورس سهام قرار نمی گیرند و تعداد بیشماری از مزایای مالیاتی را ارائه می دهد که سایر سرمایه گذاری ها ندارند.

در اینجا 5 مزیت برتر سرمایه گذاری در املاک و مستغلات خرید و نگهدارنده برای کمک به شما در تصمیم گیری در مورد اینکه آیا این استراتژی بلند مدت حرکت درستی است ، وجود دارد.

1. درآمد اجاره مکرر ماهانه

املاک و مستغلات خرید و نگهدارنده فرصتی را برای جریان مداوم درآمد اجاره ماه به ماه فراهم می کند. براساس گزارش اخیر CoreLogic ، یک پیشرو در زمینه اطلاعات و ارائه دهنده تجزیه و تحلیل ، قیمت اجاره یک خانواده در سال 11. 5 ٪ نسبت به سال افزایش یافته است. در حقیقت ، برخی از بازارها مانند میامی ، ققنوس و لاس وگاس افزایش اجاره سالانه بین 16. 7 ٪ تا 33 ٪ را نشان می دهند.

2. قدردانی از املاک بلند مدت

خرید و نگه داشتن املاک و مستغلات همچنین می تواند به شما در ایجاد ثروت در دراز مدت کمک کند. همانطور که فدرال رزرو گزارش می دهد ، قیمت متوسط فروش خانه ها طی 20 سال گذشته بیش از 238 ٪ افزایش یافته است (Q4 2001 در مقابل Q4 2021). این بدان معناست که یک خانه خریداری شده با 150،000 دلار 20 سال پیش امروز حدود 357،000 دلار ارزش دارد ، با قدردانی از 207،000 دلار ، مشروط بر اینکه این ملک به درستی نگهداری شود.

3. پرچین بالقوه در برابر تورم

املاک و مستغلات همچنین از نظر تاریخی به عنوان پرچین در برابر تورم هنگام خرید و نگهداری برای طولانی مدت عمل می کند. افزایش سالانه تورم ، همانطور که توسط شاخص قیمت مصرف کننده (CPI) اندازه گیری می شود ، به طور کلی می تواند به صورت افزایش قیمت اجاره به یک مستاجر منتقل شود ، در حالی که قیمت مسکن از نظر تاریخی سریعتر از نرخ تورم بالا می رود. بین سالهای 2001 و 2020 ، نرخ تورم ایالات متحده 41. 26 ٪ بود ، در حالی که قیمت متوسط فروش خانه 238 ٪ افزایش یافته است.

4- خرید و نگه داشتن ROI بالا

بازده سرمایه گذاری (ROI) میزان سود در یک سرمایه گذاری را در مقایسه با هزینه سرمایه گذاری انجام می دهد. به عنوان مثال ، نرخ خزانه 20 ساله فعلی 2. 18 ٪ (از 25 ژانویه 2022) است. اگر یک سرمایه گذار از 150،000 دلار برای خرید امنیت 20 ساله خزانه داری که برای سررسید نگه داشته شده بود ، استفاده می کند ، درآمد سود برای ROI 2. 18 ٪ 3،270 دلار خواهد بود.

املاک و مستغلات خرید و نگهدارنده از نظر تاریخی ROI بسیار بالاتری را ارائه می دهد. برای نشان دادن ، فرض کنید یک سرمایه گذار در سال 2001 یک ملک اجاره ای را به مبلغ 150،000 دلار پول نقد خریداری کرده است. در طول دوره برگزاری ، این ملک درآمد خالص عملیاتی (NOI) 9000 دلار در سال را با قیمت 180،000 دلار ایجاد کرده است. اگر ملک امروز با 357،000 دلار فروخته شود ، ROI طی دوره 20 ساله 358 ٪ خواهد بود:

• ROI = سود سرمایه گذاری - هزینه سرمایه گذاری / هزینه سرمایه گذاری
• (357،000 دلار سود در فروش + 180،000 دلار کل NOI) / 150،000 دلار قیمت خرید اولیه = 3. 58 یا 358 ٪

ذکر این نکته حائز اهمیت است که مثال فوق برای این مقاله ساده شده است. محاسبات ROI عواملی را در نظر نمی گیرد که می تواند بازده احتمالی را افزایش یا کاهش دهد ، از جمله افزایش قیمت اجاره سالانه ، دوره خالی به دلیل گردش مالی مستاجر که در آن هیچ درآمد اجاره ای دریافت نمی شود ، هزینه های سرمایه ، مانند تعویض سقف یا HVAC ،یا کاهش بالقوه در مقادیر خانه.

5. مزایای مالیاتی قابل توجه

املاک و مستغلات خرید و نگهدارنده نیز چندین مزیت مالیاتی منحصر به فرد در مقایسه با سایر دارایی های سرمایه گذاری ارائه می دهد:

• ، مانند هزینه های مدیریت املاک ، تعمیر و نگهداری ، مالیات بر دارایی و بیمه
• کسر بهره وام
• کسر استهلاک یک ملک اجاره مسکونی در طی یک دوره 27. 5 سال برای کاهش درآمد مشمول مالیات
• مالیات به تعویق افتاده مالیات از طریق بخش 1031 مبادله
• کسر هزینه های مالک ، مانند ادامه تحصیل ، مسافرت و دفتر خانه
• معافیت احتمالی از مالیات های FICA تأمین اجتماعی و مدیکر برای درآمد حاصل از یک ملک اجاره ای
• کسر بالقوه عبور از طریق 20 ٪ از درآمد خالص مشاغل ، فراهم می کند که یک سرمایه گذار صاحب یک تجارت عبور از طریق آن باشد و درآمد کسب و کار واجد شرایط (QBI) را داشته باشد ، طبق IRS

اشکالاتی برای خرید و املاک و مستغلات

مزایای بالقوه زیادی برای خرید و املاک و مستغلات وجود دارد. اما ، مانند هر استراتژی سرمایه گذاری دیگر ، اشکالاتی نیز وجود دارد که باید در نظر بگیرید.

1. غیرقانونی

بر خلاف سایر دارایی های سرمایه گذاری مانند سهام و صورتحساب خزانه داری که می توانند به سرعت و به راحتی فروخته شوند ، املاک و مستغلات به راحتی می توانند 30 روز یا بیشتر به فروش برسانند ، حتی اگر یک مالک مضطرب باشد و مایل به فروش کمتر از آنچه که این ملک ارزش دارد.

2. مدیریت املاک

برخورد با مستاجران و تعمیرات می تواند چالش برانگیز باشد. بعضی اوقات مستاجر برای اجاره نیاز به تعقیب دارد ، یا این ملک در نیمه شب تعمیر اضطراری دارد. به همین دلیل بسیاری از صاحبخانه ها یک شرکت مدیریت املاک محلی را استخدام می کنند.

یک شرکت مدیریت خوب تجربه کار با مستاجران را دارد ، می داند که چگونه یک ملک اجاره ای را به خوبی حفظ کند و دارای شبکه مستقر از پیمانکاران و فروشندگان مقرون به صرفه است.

3. چرخه بازار

بازارهای املاک و مستغلات از لحاظ تاریخی از طریق چرخه های چند ساله بهبود ، گسترش ، فشار خون و رکود اقتصادی حرکت می کنند.

یک سرمایه گذار خرید و نگهدارنده که می خواهد بفروشد ممکن است کشف کند که بازار رو به پایین است ، که می تواند سودهای احتمالی را کاهش یا حتی از بین ببرد. برای جلوگیری از فروش به بازار پایین ، سرمایه گذاران می توانند برنامه ریزی کنند و چرخه های بازار را تحت نظر داشته باشند تا به آنها در حفظ یا افزایش سود کمک کند.

4. تغییر محلات

محله ها می توانند با گذشت زمان تغییر کنند و ارزش املاک را به سمت بالا یا پایین سوق دهند. از آنجا که یک ملک اجاره ای قابل برداشت و جابجایی نیست ، یکی از خطرات خرید و فروش املاک و مستغلات این است که اگر یک کارفرمای بزرگ از تجارت خارج شود یا مالیات بر املاک به میزان قابل توجهی افزایش یابد ، ارزش ملک کاهش می یابد.

البته برعکس نیز درست است. بازارهای بزرگ دروازه شهری تنها بازارهای املاک و مستغلات بود که برخی از سرمایه گذاران در نظر می گرفتند. امروز ، بازارهای ثانویه و ثانویه کوچک مانند کانزاس سیتی و واکو در رادار سرمایه گذاران املاک و مستغلات از راه دور قرار دارند.

نکاتی برای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات خرید و نگهداری

تمام سرمایه گذاری ها در ازای پاداش بالقوه با میزان مشخصی از ریسک همراه هستند. در حالی که سرمایه گذاران که بسیار ریسک پذیر هستند ، می توانند یک لایحه خزانه داری را انتخاب کنند که نرخ بهره را زیر نرخ تورم بپردازد ، دیگران سرمایه گذاری املاک و مستغلات خرید و خرید را برای ترکیبی متعادل از ریسک و پاداش انتخاب می کنند.

در اینجا برخی از مواردی که سرمایه گذاران می توانند برای به حداقل رساندن ریسک و افزایش پاداش های بالقوه از املاک و مستغلات خرید و نگهدارنده انجام دهند:

• یک برنامه تجاری ایجاد کنید که اهداف کوتاه مدت و بلند مدت واقع بینانه و قابل دستیابی را برای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات بیان کنید.
• تجزیه و تحلیل روندهای گذشته و فعلی ، و پیش بینی روندهای آینده ، با تجزیه و تحلیل داده هایی مانند جمعیت و رشد اشتغال ، تغییر در قیمت مسکن ، افزایش یا کاهش در خانواده های تحت اشغال اجاره و شاخص قیمت خانه (HPI).
• برای کاهش مبلغ 25 ٪ یا بیشتر برای کاهش میزان خدمات بدهی ماهانه ، از اهرم عاقلانه استفاده کنید. به جای پرداخت پول نقد ، چندین ملک را با بودجه خریداری کنید.
• هر بار که اجاره نامه برای ایجاد افزایش افزایشی در جریان نقدی افزایش می یابد ، اجاره به قیمت منصفانه را افزایش دهید.
• یک حساب ذخیره سرمایه را ایجاد و تأمین کنید تا برای تعمیرات اضطراری غیر منتظره و تعمیرات اساسی برنامه ریزی شده پول در اختیار داشته باشید.

افکار نهایی

املاک و مستغلات خرید و نگهدارنده می تواند یک استراتژی سرمایه گذاری مناسب برای افرادی باشد که به دنبال ایجاد ثروت و تولید درآمد مکرر سال به سال هستند. گاهی اوقات بهترین سرمایه گذاری های املاک و مستغلات خرید و نگهدارنده در شهری متفاوت از جایی که یک سرمایه گذار در آن زندگی می کند یافت می شود. خرید ملک اجاره در بازارهایی که قیمت ها هنوز هم نسبتاً مقرون به صرفه هستند ، ممکن است بازده کلی سالم تری نسبت به خرید ملک در شهری داشته باشد که قیمت ها در حال حاضر از آسمان بالا باشد.

این مقاله ، و وبلاگ Boofstock به طور کلی ، فقط برای اهداف اطلاعاتی و آموزشی در نظر گرفته شده است و سرمایه گذاری ، مالیات ، برنامه ریزی مالی ، قانونی یا مشاوره املاک و مستغلات نیست. Boofstock مشاور یا نماینده شما نیست. لطفاً برای مشاوره در این زمینه ها با متخصصان خود مشورت کنید. اگرچه Boofstock اطلاعاتی را ارائه می دهد که معتقد است دقیق است ، اما Boofstock در مورد صحت یا کامل بودن اطلاعات موجود در این وبلاگ هیچ گونه بازنمایی یا ضمانتی ایجاد نمی کند.

جف روهد

جف بیش از 25 سال تجربه در کلیه بخش های صنعت املاک و مستغلات از جمله سرمایه گذاری ، کارگزاری ، مسکونی ، تجاری و مدیریت املاک دارد. در حالی که تجارت املاک و مستغلات وی در Autopilot اجرا می شود ، وی مقالاتی را برای کمک به سایر سرمایه گذاران در رشد و مدیریت اوراق بهادار املاک و مستغلات خود می نویسد.< SPAN> این مقاله ، و وبلاگ Boofstock به طور کلی ، فقط برای اهداف اطلاعاتی و آموزشی در نظر گرفته شده است و سرمایه گذاری ، مالیات ، برنامه ریزی مالی ، قانونی یا مشاوره املاک و مستغلات نیست. Boofstock مشاور یا نماینده شما نیست. لطفاً برای مشاوره در این زمینه ها با متخصصان خود مشورت کنید. اگرچه Boofstock اطلاعاتی را ارائه می دهد که معتقد است دقیق است ، اما Boofstock در مورد صحت یا کامل بودن اطلاعات موجود در این وبلاگ هیچ گونه بازنمایی یا ضمانتی ایجاد نمی کند.